loading
Proszę czekać...
Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć
Opublikowano dnia 09.09.2016 11:07
Zmieniasz pracę? Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie? Martwisz się, jak zabezpieczyć swoje interesy na przyszłość? Poznaj instytucję umowy przedwstępnej.

Pixabay.com/CC0
Co to jest umowa przedwstępna? Instytucja umowy przedwstępnej uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 §1 k.c. jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Istotę stanowi tu zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej umowy.

Kiedy przydatne jest zawarcie umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna ma zastosowanie wszędzie tam, gdzie istotne jest uzyskanie pewności, że w określonej przyszłości dojdzie do zawarcia umowy o określonej treści. Jest więc to zastosowanie bardzo szerokie. Najczęściej jednak z tą formą umowy spotykamy się w przypadku zakupu lub sprzedaży mieszkania, a także przy zmianie pracy. W przypadku sprzedaży mieszkania najczęstszym powodem zawarcia umowy przedwstępnej jest konieczność zgromadzenia przez jedną stronę środków niezbędnych do dokonania transakcji. Zmiana pracy zawsze wiąże się ze stresem. Musimy najpierw wypowiedzieć umowę u dotychczasowego pracodawcy, a następnie zawrzeć umowę o pracę z nowym. Co w przypadku, kiedy nasz nowy pracodawca się rozmyśli? Właśnie przed taką sytuacją warto się zabezpieczyć, zawierając umowę przedwstępną.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna?
Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują żadnej szczególnej formy – wymagają jedynie, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Czyli umowa przedwstępna zawarta w dowolnej formie jest ważna, o ile określa istotne postanowienia umowy, która ma być zawarta w przyszłości. O ile jednak forma umowy nie ma wpływu na jej ważność, o tyle ma bardzo istotne znaczenie, jeśli chodzi o roszczenia w wyniku niewywiązania się z umowy przedwstępnej. W przypadku, kiedy druga strona uchyla się od zawartego w umowie przedwstępnej zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, mamy do dyspozycji dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze – słabsze, uprawnia nas do żądania naprawienia szkody, którą ponieśliśmy, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dla dchodzenia tego roszczenia wystarczy, że zawarliśmy ważną umowę przedwstępną, w której określiliśmy istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Pamiętać jednak musimy, że w tym przypadku dochodzić możemy jedynie naprawienia szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, do którego zaliczamy w szczególności koszty zawarcia umowy przedwstępnej. Nie możemy natomiast dochodzić roszczeń związanych z nieuzyskanymi korzyściami. Drugie roszczenie – silniejsze, którego możemy dochodzić w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej, uzależnione jest już od formy umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c. w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Oznacza to, że aby móc skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być zawarta w formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej. Jak to wygląda w praktyce? W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej z przyszłym pracodawcą dla ważności umowy istotne jest określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy o pracę do takich postanowień zaliczamy w szczególności strony umowy, rodzaj umowy, rodzaj pracy, miejsce jej wykonywania, wymiar czasu pracy, warunki płacowe oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma tu znaczenia, czy umowa zawarta jest w formie pisemnej czy ustnej. W przypadku uchylania się przez pracodawcę od zawarcia takiej umowy możemy dochodzić roszczeń z tytułu poniesionej szkody. Jeżeli jednak chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać o spełnienie dodatkowego warunku – zawarcia umowy przedwstępnej w takiej formie, jaka przewidziana jest dla umowy przyrzeczonej. Zgodnie art. 29 §2 k.p. umowa o pracę powinna być zawarta w formie pisemnej. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej będzie  ważna, ale jeżeli chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zawrzeć umowę przedwstępną w formie notarialnej, gdyż taka właśnie forma przewidziana jest do sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli więc zawieramy umowę przedwstępną i chcemy mieć możliwość dochodzenia od przyszłego pracodawcy zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać, żeby umowa przedwstępna nie tylko określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, ale także by zawarta została w przewidzianej formie, w tym wypadku pisemnej.

Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej i jakie są okresy przedawnienia?
Przy zawieraniu umowy przedwstępnej powinno się możliwie precyzyjne określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Ułatwia to bowiem późniejsze ewentualne dochodzenie roszczeń. Jeżeli jednak nie jest możliwe precyzyjne określenie terminu realizacji umowy, możemy zawrzeć umowę bez określania terminu. W takim przypadku umowa przyrzeczona powinna być zrealizowana po wyznaczeniu stronie odpowiedniego terminu do jej realizacji. Należy jednak pamiętać, że na wyznaczenie tego terminu mamy określony czas, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku nie zostanie wyznaczony termin jej realizacji. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od chwili, kiedy miała być zawarta umowa przyrzeczona. Warto jednak pamiętać, że roszczenie o wykonanie umowy przyrzeczonej nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody. Oznacza to, że w przypadku oddalenia przez sąd wniesionego przez nas roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej roczny termin do zgłoszenia roszczenia o naprawienie szkody rozpoczyna bieg od momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądu oddalającego pierwotne roszczenie.

Tomasz Oleksiewicz


 
Wydarzenia
więcej
Opinie
więcej
Najnowszy numer

Opiekun – więzień bez wyboru
Osoby, które opiekują się niepełnosprawnymi dziećmi pobierają świadczenie w wysokości 1406 zł miesięcznie. Opiekunowie niepełnosprawnych dorosłych – zaledwie 520 zł. Prawo zabrania im pracować, jeśli chcą zachować uprawnienia do świadczenia. W Temacie Tygodnia 52 nr TS piszemy o walce opiekunów o zmianę tego prawa i podwyżkę świadczeń, której wciąż się nie doczekali, mimo obietnic Beaty Szydło.
 
Chcemy konstytucji dla pracowników
– W zachodniej Europie układy zbiorowe pracy to standard. Tylko u nas pracodawcy uważają, że to XIX-wieczny archaizm – mówi przewodniczący NSZZ Solidarność Piotr Duda w rozmowie z Maciejem Chudkiewiczem.
 
Władza w rękach naukowców
Uczelnie czeka rewolucja. Nowa ustawa o szkolnictwie wyższym i nauce przewiduje m.in. zwiększenie ich autonomii. Teoretycznie – to dobrze, ale zmiana ta niesie za sobą również wiele zagrożeń. Barbara Michałowska.

Najnowsze wydanie Tygodnika Solidarność nr 42/2017 już dostępne

Pobierz darmową aplikację do cyfrowego wydania Tygodnika Solidarność
Związek
więcej
Wideo Tysol.pl wywiad Cezarego Krysztopy z protestującym przeciwko KOD Zygmuntem Poziomką
Blogi
avatar
prof. Marek Jan
Chodakiewicz

Prof. Marek Jan Chodakiewicz dla "TS": Polonijna kontynuacja
Niedawno zaproszono mnie, bym powiedział kilka słów na stałej konferencji archiwów i muzeów polskich na Zachodzie. Spotkanie odbyło się niestety po polsku i miało miejsce w konsulacie RP w Nowym Jorku. Niestety – bo powinno być po angielsku i w Columbia University, gdzie Polonia i Polska utopili grube miliony, aby zafundować katedrę polską, z której dla sprawy polskiej właściwie nic nie ma.
avatar
Barbara
Piela

[Kliknij aby zobaczyć całość] Nowy rysunek Barbary Pieli: Krystyna Janda
"Kasa teatralna", kredki akwarelowe na kartonie
avatar
Przemysław
Jarasz

Olsen ze Śląska. Sprawca napadów na sklepy zamaskowany jak w komedii, ale zatrzymany jak w filmie akcji
To była akcja, jak z kryminału. Uzbrojony w nóż i schowany za amatorsko zrobioną kominiarką bandyta sterroryzował personel niewielkiego sklepiku spożywczego w Zabrzu-Rokitnicy i zrabował utarg z kasy. Po czym wybiegając ze sklepu – nim w ogóle zdążył schować nóż i ściągnąć „maskę” – wpadł wprost w ręce czekających na niego policjantów kryminalnych. Ci natychmiast go obezwładnili, powalili na ziemię i skuli kajdankami. Szybko się okazało, że to sprawca aż trzech takich przestępczych napadów w mieście, w tym na jubilera w śródmieściu, tuż obok dworca kolejowego. Decyzją sądu został tymczasowo aresztowany. Na szczęście, nikt z personelu obrabowanych placówek nie ucierpiał na skutek działania złoczyńcy, a postępowanie sprawcy – choć ze wszech miar naganne i przestępcze – bardziej przypominało komediowy Gang Olsena niż atak bezlitosnego zabójcy.
ciastkoWykorzystujemy pliki "cookies" aby nasz serwis lepiej spełniał Państwa oczekiwania. Możesz zablokować możliwość wykorzystywania tych plików poprzez zmianę ustawień w swojej przeglądarce internetowej.