loading
Proszę czekać...
Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć
Opublikowano dnia 09.09.2016 11:07
Zmieniasz pracę? Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie? Martwisz się, jak zabezpieczyć swoje interesy na przyszłość? Poznaj instytucję umowy przedwstępnej.

Pixabay.com/CC0
Co to jest umowa przedwstępna? Instytucja umowy przedwstępnej uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 §1 k.c. jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Istotę stanowi tu zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej umowy.

Kiedy przydatne jest zawarcie umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna ma zastosowanie wszędzie tam, gdzie istotne jest uzyskanie pewności, że w określonej przyszłości dojdzie do zawarcia umowy o określonej treści. Jest więc to zastosowanie bardzo szerokie. Najczęściej jednak z tą formą umowy spotykamy się w przypadku zakupu lub sprzedaży mieszkania, a także przy zmianie pracy. W przypadku sprzedaży mieszkania najczęstszym powodem zawarcia umowy przedwstępnej jest konieczność zgromadzenia przez jedną stronę środków niezbędnych do dokonania transakcji. Zmiana pracy zawsze wiąże się ze stresem. Musimy najpierw wypowiedzieć umowę u dotychczasowego pracodawcy, a następnie zawrzeć umowę o pracę z nowym. Co w przypadku, kiedy nasz nowy pracodawca się rozmyśli? Właśnie przed taką sytuacją warto się zabezpieczyć, zawierając umowę przedwstępną.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna?
Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują żadnej szczególnej formy – wymagają jedynie, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Czyli umowa przedwstępna zawarta w dowolnej formie jest ważna, o ile określa istotne postanowienia umowy, która ma być zawarta w przyszłości. O ile jednak forma umowy nie ma wpływu na jej ważność, o tyle ma bardzo istotne znaczenie, jeśli chodzi o roszczenia w wyniku niewywiązania się z umowy przedwstępnej. W przypadku, kiedy druga strona uchyla się od zawartego w umowie przedwstępnej zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, mamy do dyspozycji dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze – słabsze, uprawnia nas do żądania naprawienia szkody, którą ponieśliśmy, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dla dchodzenia tego roszczenia wystarczy, że zawarliśmy ważną umowę przedwstępną, w której określiliśmy istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Pamiętać jednak musimy, że w tym przypadku dochodzić możemy jedynie naprawienia szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, do którego zaliczamy w szczególności koszty zawarcia umowy przedwstępnej. Nie możemy natomiast dochodzić roszczeń związanych z nieuzyskanymi korzyściami. Drugie roszczenie – silniejsze, którego możemy dochodzić w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej, uzależnione jest już od formy umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c. w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Oznacza to, że aby móc skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być zawarta w formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej. Jak to wygląda w praktyce? W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej z przyszłym pracodawcą dla ważności umowy istotne jest określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy o pracę do takich postanowień zaliczamy w szczególności strony umowy, rodzaj umowy, rodzaj pracy, miejsce jej wykonywania, wymiar czasu pracy, warunki płacowe oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma tu znaczenia, czy umowa zawarta jest w formie pisemnej czy ustnej. W przypadku uchylania się przez pracodawcę od zawarcia takiej umowy możemy dochodzić roszczeń z tytułu poniesionej szkody. Jeżeli jednak chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać o spełnienie dodatkowego warunku – zawarcia umowy przedwstępnej w takiej formie, jaka przewidziana jest dla umowy przyrzeczonej. Zgodnie art. 29 §2 k.p. umowa o pracę powinna być zawarta w formie pisemnej. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej będzie  ważna, ale jeżeli chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zawrzeć umowę przedwstępną w formie notarialnej, gdyż taka właśnie forma przewidziana jest do sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli więc zawieramy umowę przedwstępną i chcemy mieć możliwość dochodzenia od przyszłego pracodawcy zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać, żeby umowa przedwstępna nie tylko określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, ale także by zawarta została w przewidzianej formie, w tym wypadku pisemnej.

Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej i jakie są okresy przedawnienia?
Przy zawieraniu umowy przedwstępnej powinno się możliwie precyzyjne określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Ułatwia to bowiem późniejsze ewentualne dochodzenie roszczeń. Jeżeli jednak nie jest możliwe precyzyjne określenie terminu realizacji umowy, możemy zawrzeć umowę bez określania terminu. W takim przypadku umowa przyrzeczona powinna być zrealizowana po wyznaczeniu stronie odpowiedniego terminu do jej realizacji. Należy jednak pamiętać, że na wyznaczenie tego terminu mamy określony czas, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku nie zostanie wyznaczony termin jej realizacji. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od chwili, kiedy miała być zawarta umowa przyrzeczona. Warto jednak pamiętać, że roszczenie o wykonanie umowy przyrzeczonej nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody. Oznacza to, że w przypadku oddalenia przez sąd wniesionego przez nas roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej roczny termin do zgłoszenia roszczenia o naprawienie szkody rozpoczyna bieg od momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądu oddalającego pierwotne roszczenie.

Tomasz Oleksiewicz


 
Wydarzenia
więcej
Opinie
więcej
Najnowszy numer
"Nie chcę doganiać Zachodu,
chcę go PRZEGONIĆ!"

Rozmowa z Mateuszem Morawieckim

"Reforma edukacji, czyli co?"
Wyjaśniamy, kiedy i jak uczniowie
zaczną edukację w nowym liceum
lub szkole branżowej

"Rodzicielskie za i przeciw"
Reforma edukacji wywołuje ogromne emocje.
Jedni rodzice boją się rewolucji w oświacie,
inni z utęsknieniem czekają na zmiany.

Z cyklu porady prawne:
"Uprawnienia i obowiązki spadkobiercy"

e-Wydanie Tygodnika Solidarność nr 3 / 2017 już dostępne
Związek
więcej
Wideo Tysol.pl Wywiad Cezarego Krysztopy z prof. Kamilem Zaradkiewiczem
Blogi
avatar
europoseł Zbigniew
Kuźmiuk

Zbigniew Kuźmiuk: Rozdzielenie płatności w podatku VAT, panaceum na wyłudzenia
Według informacji pochodzących z ministerstwa finansów, resort zdecydował, że będzie dążył do wprowadzenia rozwiązania, które ostatecznie ma położyć kres masowym wyłudzeniom podatku VAT.
avatar
.
Rosemann

Rosemann: Spiseg czyli apel o bratnią pomoc
Nie mam złudzeń, że źródłem zamieszania wokół rzekomego apelu o interwencję z zewnatrz jest nieodparta słoność partii Petru by w nasze sprawy wmieszać czynniki zewnętrzne i za ich sprawą zmienić układ władzy. Ale przebieranie .Nowoczesnej nogami za „bratnią pomocą” to za mało, by słowa z apelu do Kuchcińskiego nazywać „apelem o bratnia pomoc”. Zatem jeśli uznać, że był jakiś spisek, dotyczył on czegoś mniej niegodziwego.
avatar
Wiktor
Furman

Wiktor Furman: PO i Nowoczesna szykowały donos i chciały interwencji przeciw Polsce
Taką informację podał wczoraj tygodnik ‘’Do Rzeczy’’, w spotkaniu uczestniczyli Grzegorz Schetyna (PO), Ryszard Petru (Nowoczesna), Władysław Kosiniak-Kamysz (PSL) oraz posłowie Kukiz’15 – Sylwester Chruszcz i Agnieszka Ścigaj.
ciastkoWykorzystujemy pliki "cookies" aby nasz serwis lepiej spełniał Państwa oczekiwania. Możesz zablokować możliwość wykorzystywania tych plików poprzez zmianę ustawień w swojej przeglądarce internetowej.