loading
Proszę czekać...
Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć
Opublikowano dnia 09.09.2016 11:07
Zmieniasz pracę? Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie? Martwisz się, jak zabezpieczyć swoje interesy na przyszłość? Poznaj instytucję umowy przedwstępnej.

Pixabay.com/CC0
Co to jest umowa przedwstępna? Instytucja umowy przedwstępnej uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 §1 k.c. jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Istotę stanowi tu zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej umowy.

Kiedy przydatne jest zawarcie umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna ma zastosowanie wszędzie tam, gdzie istotne jest uzyskanie pewności, że w określonej przyszłości dojdzie do zawarcia umowy o określonej treści. Jest więc to zastosowanie bardzo szerokie. Najczęściej jednak z tą formą umowy spotykamy się w przypadku zakupu lub sprzedaży mieszkania, a także przy zmianie pracy. W przypadku sprzedaży mieszkania najczęstszym powodem zawarcia umowy przedwstępnej jest konieczność zgromadzenia przez jedną stronę środków niezbędnych do dokonania transakcji. Zmiana pracy zawsze wiąże się ze stresem. Musimy najpierw wypowiedzieć umowę u dotychczasowego pracodawcy, a następnie zawrzeć umowę o pracę z nowym. Co w przypadku, kiedy nasz nowy pracodawca się rozmyśli? Właśnie przed taką sytuacją warto się zabezpieczyć, zawierając umowę przedwstępną.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna?
Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują żadnej szczególnej formy – wymagają jedynie, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Czyli umowa przedwstępna zawarta w dowolnej formie jest ważna, o ile określa istotne postanowienia umowy, która ma być zawarta w przyszłości. O ile jednak forma umowy nie ma wpływu na jej ważność, o tyle ma bardzo istotne znaczenie, jeśli chodzi o roszczenia w wyniku niewywiązania się z umowy przedwstępnej. W przypadku, kiedy druga strona uchyla się od zawartego w umowie przedwstępnej zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, mamy do dyspozycji dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze – słabsze, uprawnia nas do żądania naprawienia szkody, którą ponieśliśmy, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dla dchodzenia tego roszczenia wystarczy, że zawarliśmy ważną umowę przedwstępną, w której określiliśmy istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Pamiętać jednak musimy, że w tym przypadku dochodzić możemy jedynie naprawienia szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, do którego zaliczamy w szczególności koszty zawarcia umowy przedwstępnej. Nie możemy natomiast dochodzić roszczeń związanych z nieuzyskanymi korzyściami. Drugie roszczenie – silniejsze, którego możemy dochodzić w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej, uzależnione jest już od formy umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c. w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Oznacza to, że aby móc skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być zawarta w formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej. Jak to wygląda w praktyce? W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej z przyszłym pracodawcą dla ważności umowy istotne jest określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy o pracę do takich postanowień zaliczamy w szczególności strony umowy, rodzaj umowy, rodzaj pracy, miejsce jej wykonywania, wymiar czasu pracy, warunki płacowe oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma tu znaczenia, czy umowa zawarta jest w formie pisemnej czy ustnej. W przypadku uchylania się przez pracodawcę od zawarcia takiej umowy możemy dochodzić roszczeń z tytułu poniesionej szkody. Jeżeli jednak chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać o spełnienie dodatkowego warunku – zawarcia umowy przedwstępnej w takiej formie, jaka przewidziana jest dla umowy przyrzeczonej. Zgodnie art. 29 §2 k.p. umowa o pracę powinna być zawarta w formie pisemnej. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej będzie  ważna, ale jeżeli chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zawrzeć umowę przedwstępną w formie notarialnej, gdyż taka właśnie forma przewidziana jest do sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli więc zawieramy umowę przedwstępną i chcemy mieć możliwość dochodzenia od przyszłego pracodawcy zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać, żeby umowa przedwstępna nie tylko określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, ale także by zawarta została w przewidzianej formie, w tym wypadku pisemnej.

Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej i jakie są okresy przedawnienia?
Przy zawieraniu umowy przedwstępnej powinno się możliwie precyzyjne określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Ułatwia to bowiem późniejsze ewentualne dochodzenie roszczeń. Jeżeli jednak nie jest możliwe precyzyjne określenie terminu realizacji umowy, możemy zawrzeć umowę bez określania terminu. W takim przypadku umowa przyrzeczona powinna być zrealizowana po wyznaczeniu stronie odpowiedniego terminu do jej realizacji. Należy jednak pamiętać, że na wyznaczenie tego terminu mamy określony czas, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku nie zostanie wyznaczony termin jej realizacji. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od chwili, kiedy miała być zawarta umowa przyrzeczona. Warto jednak pamiętać, że roszczenie o wykonanie umowy przyrzeczonej nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody. Oznacza to, że w przypadku oddalenia przez sąd wniesionego przez nas roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej roczny termin do zgłoszenia roszczenia o naprawienie szkody rozpoczyna bieg od momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądu oddalającego pierwotne roszczenie.

Tomasz Oleksiewicz


 
Wydarzenia
więcej
Opinie
więcej
Najnowszy numer
Milcz, płać, wynoś się!
„System prawny w Polsce sprowadza ojców do roli bankomatów. Po rozwodzie odbiera im się prawo do decydowania o dziecku, kontaktów z nim i wpływu na jego życie.” - O dyskryminacji ojców – Maciek Chudkiewicz
 
Quo vadis, polska emeryturo
10 000 zł za pozostanie 2 lata dłużej na rynku pracy, mimo wejścia w wiek emerytalny – taki prezent szykuje nam Ministerstwo Rozwoju. O pytaniach i wątpliwościach związanych z tym pomysłem – Anna Grabowska.
 
Sześćdziesięciolecie wspólnoty
Legenda głosi, że Traktaty rzymskie zostały podpisane in blanco – przedstawiciele sześciu krajów złożyli podpisy na pustych kartkach. O prawnych
podwalinach UE – Leszek Masierak.


e-Wydanie Tygodnika Solidarność nr 13 / 2017 już dostępne
Związek
więcej
reklama_pionowa
Wideo Tysol.pl Dr Waldemar Kozioł Udomowienie nie polonizacja banków
Blogi
avatar
Rafał
Górski

Rada pracowników… i nie kombinuj!
Zachęceni sukcesami akcji „13 zł… i nie kombinuj!” realizowanej przez NSZZ „Solidarność”, Państwową Inspekcję Pracy i Tygodnik Solidarność wystosowaliśmy apel do szefa PIP, Romana Giedrojcia. Zwróciliśmy się w nim z prośbą o przeprowadzenia przez PIP celowej kontroli przestrzegania przez pracodawców ustawy o informowaniu i konsultowaniu pracowników.
avatar
poseł Janusz
Szewczak

Janusz Szewczak: Ostrzegali, że "reżimowi" PiS nic się nie uda, że agencje ratingowe nas zmasakrują
Nie jest to żadna sensacja, że jakiś polityk, nawet z rządzącego ugrupowania coś tam powiedział bez głębszego zastanowienia. Z tego powodu Polacy nie będą ani biedniejsi ani bogatsi.
avatar
Alexander
Degrejt

Alexander Degrejt: Podróż w czasie i przestrzeni
Zanim na Śląsku zatruły powietrze hutnicze kominy, zanim zalano ziemię betonem, postawiono pierwsze familoki i klocki z wielkiej płyty, zanim wreszcie kopalnie ryjąc pod  miastami zaczęły powodować szkody górnicze ludzie żyli sobie tutaj sielsko, anielsko i ekologicznie. Ptaszki za oknami ćwierkały, drzewa szumiały a człowiek rano wychodził przed chałupę z miejsca oddychając powietrzem świeżym jak sok jednodniowy. Nie wierzycie? To spakujcie plecak i wpadajcie do chorzowskiego skansenu czyli Górnośląskiego Parku Etnograficznego.
ciastkoWykorzystujemy pliki "cookies" aby nasz serwis lepiej spełniał Państwa oczekiwania. Możesz zablokować możliwość wykorzystywania tych plików poprzez zmianę ustawień w swojej przeglądarce internetowej.