[Porada prawna] Jak postępować z lokatorem, który nie płaci

 

Konieczna droga sądowa

Wynajmowanie mieszkania jest źródłem dodatkowego dochodu, ale czasem stanowi prawdziwe źródło frustracji. Prawo w tej materii jest jasne: samowolne usuwanie lokatora jest zabronione. Właściciel nie może podejmować działań na własną rękę, nawet jeśli czuje się bardzo oszukany. Zgodnie z przepisami dotyczącymi najmu i ochrony posiadania osoba, która chce pozbawić kogoś lokalu, musi skorzystać z drogi prawnej. Oznacza to wystąpienie na drogę sądową, najczęściej z powództwem o wydanie lokalu i eksmisję. To sąd, a nie właściciel, rozstrzyga, czy i kiedy lokator ma opuścić lokal. Istotne jest też rozróżnienie rodzaju stosunku najmu. Jeśli najem jest formalny (umowa najmu), właściciel powinien najpierw wypowiedzieć umowę zgodnie z jej postanowieniami i ustawowymi terminami. W przypadku najmu bezumownego albo gdy lokator zajmuje lokal na podstawie ustnego porozumienia, procedury są inne, ale reguła pozostaje ta sama, to znaczy egzekucję przeprowadza komornik na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu.

• Trzeci stopień alarmowy. PKP Intercity wydaje pilny komunikat
• Komunikat Straży Granicznej. Pilne doniesienia z granicy
• Masz fotowoltaikę? URE wydał pilny komunikat
• Atak nożownika w centrum handlowym w Bydgoszczy
• Ważny komunikat dla mieszkańców Krakowa
• Panika w Gliwicach. Znaleziono niewybuch. Ewakuacja i blokada miasta
• Wyłączenia prądu na Śląsku. Ważny komunikat dla mieszkańców

Ochrona przed "samoegzekucją"

Nawet w sytuacji, gdy lokator zalega znacząco z płatnościami, właściciel nie ma prawa dokonywać "samoegzekucji". W praktyce zdarza się, że niektórzy właściciele stosują nielegalne metody, takie jak zmiana zamków, wynoszenie rzeczy na klatkę czy odcinanie mediów. To działania ryzykowne, lokator może wnieść powództwo o przywrócenie posiadania, a właściciel narazi się na odpowiedzialność cywilną i karną. Dodatkowo przy ewentualnym procesie dowody (fotografie, świadkowie, korespondencja) będą działać na korzyść osoby pozbawionej mieszkania. Policja z reguły nie pomoże przy takiej samowolnej egzekucji bez prawomocnego wyroku.

Porady praktyczne

Jak więc postępować rozsądnie? Po pierwsze: dokumentować wszystko, począwszy od wezwania do zapłaty, potwierdzenia wysłanych SMS-ów, e-maili i ewentualnych umów. Po drugie: spróbować drogi polubownej, mediacja często przynosi rozwiązanie, zwłaszcza gdy problem wynika z przejściowych trudności najemcy. Jeśli to nie skutkuje, właściciel powinien wystąpić do sądu o nakaz zapłaty lub o eksmisję. Nakaz zapłaty może przyspieszyć odzyskanie należności, ale jeśli lokator nie opuści mieszkania, konieczne będzie postępowanie egzekucyjne z udziałem komornika.

Warto też zabezpieczyć się przed problemami zawczasu, czyli sporządzić pisemną umowę, pobrać kaucję zabezpieczającą na wypadek zaległości lub szkód, wprowadzić klauzule dotyczące wypowiedzenia i kar umownych. Przy najmie okazjonalnym właściciel ma dodatkowe narzędzia formalne, to jest oświadczenie lokatora wskazujące inny lokal do zamieszkania, ale trzeba zachować ostrożność, bo błędy w formalnościach mogą unieważnić takie zabezpieczenie.

Na koniec pragmatyczna uwaga. Niestety eksmisja bywa procesem długim i kosztownym, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi ochrona przed bezdomnością najemcy (np. małoletnie dzieci, choroba). Dlatego warto rozważyć negocjacje, ugodę lub sprzedaż długu firmie windykacyjnej jako rozwiązanie kompromisowe. Zawsze też warto zasięgnąć porady prawnika, zanim podejmie się decyzję o krokach radykalnych. Dodatkowo warto pamiętać, że właściciel może dochodzić poza samym wydaniem lokalu także zaległego czynszu, odsetek ustawowych oraz kosztów postępowania. Kaucja, jeśli była wpłacona, może zostać potrącona na poczet należności, co często skraca regres finansowy właściciela.

[Tytuł, śródtytuły i sekcja "Co musisz wiedzieć" pochodzą od redakcji]