Czy ceny mieszkań zaczną w końcu spadać?

Od przeszło roku Rada Polityki Pieniężnej starając się wyhamować inflację, regularnie podnosiła stopy procentowe, czego efektem są m.in. wysokie raty kredytów. Rząd próbuje łagodzić sytuację, wprowadzając wakacje kredytowe, ale kryzys mieszkaniowy objawia się w wielu formach. Perspektywa Kowalskiego, który chce wynająć lub kupić mieszkanie, jest dziś niezwykle trudna, by nie powiedzieć beznadziejna. By zakupić mieszkanie w najdroższym z polskich miast, czyli Warszawie, trzeba się liczyć z wydatkiem średnio 13-14 tys. zł/m kw. Niewiele taniej jest w Gdańsku czy Krakowie.

Większość Polaków utraciła zdolność kredytową, a inwestycje mieszkaniowe gwałtownie spadły. Jeśli ktoś w ostatnich latach zaciągnął kredyt np. na 300 tys. złotych na 25 lat, jego rata może dziś wynieść nawet 2,5-2,6 tys. zł. To prawie dwa razy więcej w porównaniu do okresu sprzed roku.

Łatwo nie mają także młodzi ludzie. Drogi wynajem pokoi powoduje to, że studenci poszukują tańszych alternatyw, zatem oblężenie przeżywają akademiki. Brak mieszkań skutkuje też tym, że młodzi stosunkowo późno wyprowadzają się od rodziców. Według danych Eurostatu z ubiegłego roku średni wiek, w którym młodzi ludzie opuszczają dom rodzinny, wynosi w Polsce 29 lat. Średnia unijna to 26,5 roku. Najpóźniej wyprowadzają się Portugalczycy (33,6 roku), a najwcześniej Szwedzi (19 lat). Gdzie szukać wyjścia z tej sytuacji, i czy jest szansa, że ceny mieszkań zaczną spadać?

Luka mieszkaniowa

Pod koniec 2020 roku było w Polsce ponad 15 mln mieszkań. W porównaniu z 2019 rokiem przybyło ich 200 tys. W odpowiedzi na pytanie dotyczące luki mieszkaniowej w Polsce często pada liczba 2-3 mln. Z danych GUS-u wynika, że w 2020 roku gminy przekazały inwestorom 921 ha gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Gdzie leży zatem problem, i jakie rozwiązania należy wprowadzić, by tę lukę jak najszybciej zmniejszyć?

– Problem nie tkwi w gruntach, których jest wystarczająca ilość, nawet w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego gmin. Po pierwsze tak naprawdę nie wiemy, ile brakuje w Polsce mieszkań, i wstępne wyniki spisu powszechnego tych wątpliwości nie rozwiały. Jeśli porównać liczbę gospodarstw domowych i liczbę mieszkań to mamy nadwyżkę tych ostatnich. Są to mieszkania tzw. drugie albo letnie czy wczasowe oraz –zwłaszcza w wielkich miastach – przeznaczone na wynajem. W związku z agresją Rosji na Ukrainę i exodusem mieszkańców Ukrainy, tych ostatnich mieszkań brakuje, co przełożyło się na wzrost stawek za wynajmowane mieszkania w granicach 20-30 proc. w ciągu ostatnich 10 miesięcy – tłumaczył prof. dr hab. Marek Bryx ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie w rozmowie z „Tygodnikiem Solidarność”.

– Jeśli mówimy o polskim zasobie mieszkań, to niestety jest on w dużej mierze stary, szereg mieszkań nie posiada niezbędnej dziś standardowej infrastruktury. Nie odpowiadają one swoimi rozmiarami wieloosobowym gospodarstwom domowym, które je zamieszkują itd. Innymi słowy, to, co czeka nas w najbliższej przyszłości, to restrukturyzacja tego zasobu; jego unowocześnienie, doprowadzenie do typowych standardów europejskich – dodał.

Rola samorządów

Zgodnie z danymi GUS-u na koniec 2020 roku liczba lokali mieszkalnych należących do gmin, gdzie obowiązywały umowy najmu, wyniosła prawie 650 tys., a ponad 118 tys. gospodarstw domowych oczekiwało na najem socjalny lokali gminnych. Średnio budujemy w Polsce 220-230 tys. mieszkań rocznie i niemal wszystkie z nich powstają z inicjatywy deweloperów i inwestorów indywidualnych. W pozostałych formach budownictwa, tj. spółdzielczej, komunalnej, społecznej czynszowej i zakładowej, powstaje ok. 4-4,5 tys. mieszkań rocznie. Czy samorządy powinny w większym stopniu zaangażować się w proces powiększania bazy mieszkań komunalnych?

– Odpowiedź na to pytanie jest oczywista i brzmi: „TAK”. Gminy mają do tego instrument w postaci TBS-ów oraz SIM-ów, a od niedawna jeszcze ważniejszego Funduszu Dopłat z BGK do budowanych mieszkań komunalnych. Fundusz ten dysponuje dużą kwotą na wysokie dofinansowanie – sięgające nawet 80 proc. – kosztów takiej właśnie aktywności inwestycyjnej gmin. Inaczej mówiąc, istniejący wcześniej problem niedostatku środków na działalność gmin polegającą na zwiększaniu zasobów mieszkaniowych został wyraźnie ograniczony. Zatem od wysiłku organizacyjnego gmin oraz pewnego wysiłku finansowego zależą rezultaty działania gmin w rozwiązywaniu tego ważnego społecznie problemu – stwierdził prof. Marek Bryx.

Program „Mieszkanie Plus”

Duże nadzieje w ostatnich latach wiązano z programem mieszkaniowym partii rządzącej o nazwie „Mieszkanie Plus”. Zakłada on budowę mieszkań na wynajem na gruntach publicznych z niskimi czynszami i opcją dojścia do własności. Z danych rządowych wynika, że do końca września br. wybudowano ponad 18 tys. mieszkań, a w budowie jest ponad 25 tys. Program okazał się jednak porażką i nie spełnił oczekiwań, co przyznali sami politycy PiS. Zdaniem prof. Bryxa powodem tego była nadmierna wiara w możliwości państwa.

– Myślę, że można mówić o nadmiarze entuzjazmu i wiary w sprawczość państwa. Państwo ma tworzyć ramy prawne, ekonomiczne, a nie budować domy, wypiekać chleby czy zastępować fryzjerów. Doświadczenia, które mamy jako kraj, pokazują, że to się nigdy nie udało. Stworzenie koncernu, który budowałby mieszkania w całym kraju, jest kosztowne i czasochłonne z nikłą szansą na efektywność działania. Mnie się wydaje, że osiągnięto i tak dużo w tym krótkim z inwestycyjnego punktu widzenia czasie – stwierdził wykładowca Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

– Ja wierzę w racjonalne działanie deweloperów na lokalnym rynku mieszkaniowym. Zatem państwo czy państwowy fundusz nie powinny zastępować tych, co posiadają umiejętności działania nabyte w ciągu wielu lat aktywności, lecz wykorzystać to dla rozwoju zasobu mieszkaniowego. Z przerażeniem dzisiaj słyszę przedstawicieli partii Razem (np. na Kongresie Deweloperskim), że oni chcą, aby państwo dostarczało mieszkań. Tak jak kiedyś mówił satyryk: „Historia jeszcze nikogo niczego nie nauczyła”. Szkoda – dodał.
Często poruszanym tematem w debacie publicznej jest również kwestia tego, czy państwo powinno ograniczyć możliwość kupowania osobom prywatnym lub funduszom inwestycyjnym nieograniczonej ilości mieszkań na wynajem.

Prof. Bryx uważa, że sprawa jest złożona. – Z jednej strony brakuje mieszkań na wynajem, co powoduje wzrost kosztów najmu. Aby obniżyć ceny najmu, należałoby budować jak najwięcej mieszkań na wynajem. Co więcej, podtrzyma to słabnący popyt na mieszkania a w konsekwencji podaż mieszkań, a więc i zatrudnienie w sektorze budowlanym. Z drugiej strony, ci którzy chcą nabyć swoje pierwsze mieszkanie, są w gorszej sytuacji ze względu na inflację i wysokie ceny kredytów mieszkaniowych. I tu jest miejsce dla interwencji państwowych. Ten, kto chce nabyć swoje pierwsze mieszkanie, powinien móc skorzystać z ulgi podatkowej, takiej, jaka była na początku transformacji i dzięki której budownictwo mieszkaniowe odbiło się od dna – podkreślił ekspert.

Stałe oprocentowanie kredytów

Jako element, który ma zapewnić kredytobiorcom większą stabilność i pomóc w czasach kryzysu – choćby takiego, z jakim mamy do czynienia dziś – wskazuje się stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Czy powinno ono być standardem w ofercie banków? A może na atrakcyjniejszych warunkach powinny je oferować banki bądź fundusze należące do państwa?

– Banki od kilku lat mają taką ofertę i dzisiaj ok 70 proc. nowych kredytów to te o stałej stopie. Problem w tym, że powinniśmy mieć szeroką ofertę różnych kredytów, aby klient miał wybór i świadomie podejmował decyzję – stwierdził prof. Bryx.

Rosnące ceny mieszkań

Na koniec należy zapytać, czy tendencja rosnących cen mieszkań w końcu się odwróci. Zdaniem wykładowcy z SGH, spadek cen w najbliższym czasie raczej nie nastąpi, zatem trudny czas czeka zarówno tych, którzy wzięli kredyt, jak również tych, którzy planowali zakup mieszkania.

– Osobiście nie liczę się z taką możliwością. Nawet jeśli na jednym z lokalnych rynków cena nieco spadnie, to nie oznacza to, że na innym nie wzrośnie. Zdecydują lokalne uwarunkowania podaży i popytu. Raczej podaż ulegnie ograniczeniu, a temu właśnie powinniśmy przeciwdziałać. Na przykład ulgą podatkową dla tych, którzy chcą kupić pierwsze mieszkanie – skonkludował prof. Marek Bryx.

Tekst pochodzi z 46. (1765) numeru „Tygodnika Solidarność”.