Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć

Zmieniasz pracę? Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie? Martwisz się, jak zabezpieczyć swoje interesy na przyszłość? Poznaj instytucję umowy przedwstępnej.
 Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć
/ Pixabay.com/CC0
Co to jest umowa przedwstępna? Instytucja umowy przedwstępnej uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 §1 k.c. jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Istotę stanowi tu zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej umowy.

Kiedy przydatne jest zawarcie umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna ma zastosowanie wszędzie tam, gdzie istotne jest uzyskanie pewności, że w określonej przyszłości dojdzie do zawarcia umowy o określonej treści. Jest więc to zastosowanie bardzo szerokie. Najczęściej jednak z tą formą umowy spotykamy się w przypadku zakupu lub sprzedaży mieszkania, a także przy zmianie pracy. W przypadku sprzedaży mieszkania najczęstszym powodem zawarcia umowy przedwstępnej jest konieczność zgromadzenia przez jedną stronę środków niezbędnych do dokonania transakcji. Zmiana pracy zawsze wiąże się ze stresem. Musimy najpierw wypowiedzieć umowę u dotychczasowego pracodawcy, a następnie zawrzeć umowę o pracę z nowym. Co w przypadku, kiedy nasz nowy pracodawca się rozmyśli? Właśnie przed taką sytuacją warto się zabezpieczyć, zawierając umowę przedwstępną.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna?
Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują żadnej szczególnej formy – wymagają jedynie, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Czyli umowa przedwstępna zawarta w dowolnej formie jest ważna, o ile określa istotne postanowienia umowy, która ma być zawarta w przyszłości. O ile jednak forma umowy nie ma wpływu na jej ważność, o tyle ma bardzo istotne znaczenie, jeśli chodzi o roszczenia w wyniku niewywiązania się z umowy przedwstępnej. W przypadku, kiedy druga strona uchyla się od zawartego w umowie przedwstępnej zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, mamy do dyspozycji dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze – słabsze, uprawnia nas do żądania naprawienia szkody, którą ponieśliśmy, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dla dchodzenia tego roszczenia wystarczy, że zawarliśmy ważną umowę przedwstępną, w której określiliśmy istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Pamiętać jednak musimy, że w tym przypadku dochodzić możemy jedynie naprawienia szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, do którego zaliczamy w szczególności koszty zawarcia umowy przedwstępnej. Nie możemy natomiast dochodzić roszczeń związanych z nieuzyskanymi korzyściami. Drugie roszczenie – silniejsze, którego możemy dochodzić w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej, uzależnione jest już od formy umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c. w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Oznacza to, że aby móc skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być zawarta w formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej. Jak to wygląda w praktyce? W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej z przyszłym pracodawcą dla ważności umowy istotne jest określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy o pracę do takich postanowień zaliczamy w szczególności strony umowy, rodzaj umowy, rodzaj pracy, miejsce jej wykonywania, wymiar czasu pracy, warunki płacowe oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma tu znaczenia, czy umowa zawarta jest w formie pisemnej czy ustnej. W przypadku uchylania się przez pracodawcę od zawarcia takiej umowy możemy dochodzić roszczeń z tytułu poniesionej szkody. Jeżeli jednak chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać o spełnienie dodatkowego warunku – zawarcia umowy przedwstępnej w takiej formie, jaka przewidziana jest dla umowy przyrzeczonej. Zgodnie art. 29 §2 k.p. umowa o pracę powinna być zawarta w formie pisemnej. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej będzie  ważna, ale jeżeli chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zawrzeć umowę przedwstępną w formie notarialnej, gdyż taka właśnie forma przewidziana jest do sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli więc zawieramy umowę przedwstępną i chcemy mieć możliwość dochodzenia od przyszłego pracodawcy zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać, żeby umowa przedwstępna nie tylko określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, ale także by zawarta została w przewidzianej formie, w tym wypadku pisemnej.

Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej i jakie są okresy przedawnienia?
Przy zawieraniu umowy przedwstępnej powinno się możliwie precyzyjne określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Ułatwia to bowiem późniejsze ewentualne dochodzenie roszczeń. Jeżeli jednak nie jest możliwe precyzyjne określenie terminu realizacji umowy, możemy zawrzeć umowę bez określania terminu. W takim przypadku umowa przyrzeczona powinna być zrealizowana po wyznaczeniu stronie odpowiedniego terminu do jej realizacji. Należy jednak pamiętać, że na wyznaczenie tego terminu mamy określony czas, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku nie zostanie wyznaczony termin jej realizacji. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od chwili, kiedy miała być zawarta umowa przyrzeczona. Warto jednak pamiętać, że roszczenie o wykonanie umowy przyrzeczonej nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody. Oznacza to, że w przypadku oddalenia przez sąd wniesionego przez nas roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej roczny termin do zgłoszenia roszczenia o naprawienie szkody rozpoczyna bieg od momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądu oddalającego pierwotne roszczenie.

Tomasz Oleksiewicz


 

 

POLECANE
Policja zakończyła obławę. Tadeusz Duda nie żyje z ostatniej chwili
Policja zakończyła obławę. Tadeusz Duda nie żyje

Policja potwierdziła odnalezienie ciała 57-letniego Tadeusza Dudy, który od piątku był poszukiwany w związku ze strzelaniną w Starej Wsi koło Limanowej. Mężczyzna zastrzelił swoją córkę i zięcia, po czym uciekł.

Tak UE z Niemcami na czele finansuje armię Putina tylko u nas
Tak UE z Niemcami na czele finansuje armię Putina

UE przedłużyła o kolejne sześć miesięcy obowiązywanie 17 pakietów sankcyjnych nałożonych do tej pory na Rosję w związku z jej agresją przeciwko Ukrainie. Za głosowały nawet Węgry i Słowacja, które blokują przyjęcie 18. pakietu. Ale to nie tylko Fico i Orban starają się, by Rosja zbyt boleśnie nie odczuła sankcji europejskich.

Szokujące informacje nt. trybu odbierania przez polskich funkcjonariuszy imigrantów z Niemiec Wiadomości
Szokujące informacje nt. trybu odbierania przez polskich funkcjonariuszy imigrantów z Niemiec

Polscy żandarmi wojskowi pomagają Straży Granicznej odbierać od niemieckich służb nielegalnych migrantów. Przekazane dane tożsamości mają często opierać się wyłącznie na słowach zatrzymanych – alarmuje informator cytowany przez Dariusza Mateckiego.

Pierwsza rozmowa Macrona i Putina od 2022 roku. Nie zabrakło oskarżeń polityka
Pierwsza rozmowa Macrona i Putina od 2022 roku. Nie zabrakło oskarżeń

Prezydent Francji Emmanuel Macron rozmawiał telefonicznie z przywódcą Rosji Władimirem Putinem o irańskim programie nuklearnym i Ukrainie - poinformował we wtorek Pałac Elizejski. Kreml podał, że była to pierwsza rozmowa polityków od 2022 roku. W lutym 2022 roku Rosja rozpoczęła agresję na Ukrainę.

Roman Giertych wściekły po orzeczeniu Sądu Najwyższego ws. wyborów prezydenckich z ostatniej chwili
Roman Giertych wściekły po orzeczeniu Sądu Najwyższego ws. wyborów prezydenckich

Roman Giertych nie uznaje wyroku Sądu Najwyższego. Co więcej poseł KO w swoim wpisie w mediach społecznościowych obraził sędziów SN.

To pierwszy taki przypadek w historii teleskopu Webba. NASA wydała komunikat Wiadomości
To pierwszy taki przypadek w historii teleskopu Webba. NASA wydała komunikat

NASA ogłosiła wyjątkową informację. Kosmiczny Teleskop Jamesa Webba (JWST) wykonał pierwsze w historii bezpośrednie zdjęcie egzoplanety. Chodzi o planetę znajdującą się poza naszym Układem Słonecznym. To ogromny krok naprzód w badaniach nad odległymi światami krążącymi wokół innych gwiazd.

Pewna wygrana Świątek na otwarcie Wimbledonu Wiadomości
Pewna wygrana Świątek na otwarcie Wimbledonu

Iga Świątek awansowała do drugiej rundy wielkoszlemowego Wimbledonu. Rozstawiona z numerem ósmym polska tenisistka wygrała we wtorek w Londynie z Rosjanką Poliną Kudiermietową 7:5, 6:1.

Nowa opłata turystyczna w Grecji. Tu trzeba będzie zapłacić więcej Wiadomości
Nowa opłata turystyczna w Grecji. Tu trzeba będzie zapłacić więcej

Od początku lipca Grecja wprowadza sezonową opłatę, która ma ograniczyć nadmierny napływ turystów na najpopularniejsze wyspy archipelagu Cyklady. Dodatkowe koszty poniosą pasażerowie rejsów wycieczkowych zmierzających m.in. na Mykonos i Santorini - poinformowało greckie ministerstwo finansów.

Nowy Sondaż: Polacy ocenili wybory prezydenckie. Jaśniej się nie da z ostatniej chwili
Nowy Sondaż: Polacy ocenili wybory prezydenckie. Jaśniej się nie da

Blisko 90 proc. ankietowanych nie zauważyło żadnych nieprawidłowości w przeprowadzaniu ostatnich wyborów prezydenckich - wynika z sondażu CBOS. Przekonanie, że wystąpiły jakieś nieprawidłowości wyraziło 5 proc. badanych. Również 5 proc, nie potrafiło zająć stanowiska w tej kwestii.

Groźny wypadek pod Mrągowem. Wśród rannych dzieci Wiadomości
Groźny wypadek pod Mrągowem. Wśród rannych dzieci

Do groźnego wypadku doszło we wtorek rano, około godziny 9:15, na drodze krajowej nr 16 w miejscowości Probark w gminie Mrągowo (woj. warmińsko-mazurskie). W zderzeniu dwóch samochodów ucierpiało siedem osób, w tym troje dzieci.

REKLAMA

Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć

Zmieniasz pracę? Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie? Martwisz się, jak zabezpieczyć swoje interesy na przyszłość? Poznaj instytucję umowy przedwstępnej.
 Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć
/ Pixabay.com/CC0
Co to jest umowa przedwstępna? Instytucja umowy przedwstępnej uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 §1 k.c. jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Istotę stanowi tu zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej umowy.

Kiedy przydatne jest zawarcie umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna ma zastosowanie wszędzie tam, gdzie istotne jest uzyskanie pewności, że w określonej przyszłości dojdzie do zawarcia umowy o określonej treści. Jest więc to zastosowanie bardzo szerokie. Najczęściej jednak z tą formą umowy spotykamy się w przypadku zakupu lub sprzedaży mieszkania, a także przy zmianie pracy. W przypadku sprzedaży mieszkania najczęstszym powodem zawarcia umowy przedwstępnej jest konieczność zgromadzenia przez jedną stronę środków niezbędnych do dokonania transakcji. Zmiana pracy zawsze wiąże się ze stresem. Musimy najpierw wypowiedzieć umowę u dotychczasowego pracodawcy, a następnie zawrzeć umowę o pracę z nowym. Co w przypadku, kiedy nasz nowy pracodawca się rozmyśli? Właśnie przed taką sytuacją warto się zabezpieczyć, zawierając umowę przedwstępną.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna?
Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują żadnej szczególnej formy – wymagają jedynie, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Czyli umowa przedwstępna zawarta w dowolnej formie jest ważna, o ile określa istotne postanowienia umowy, która ma być zawarta w przyszłości. O ile jednak forma umowy nie ma wpływu na jej ważność, o tyle ma bardzo istotne znaczenie, jeśli chodzi o roszczenia w wyniku niewywiązania się z umowy przedwstępnej. W przypadku, kiedy druga strona uchyla się od zawartego w umowie przedwstępnej zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, mamy do dyspozycji dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze – słabsze, uprawnia nas do żądania naprawienia szkody, którą ponieśliśmy, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dla dchodzenia tego roszczenia wystarczy, że zawarliśmy ważną umowę przedwstępną, w której określiliśmy istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Pamiętać jednak musimy, że w tym przypadku dochodzić możemy jedynie naprawienia szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, do którego zaliczamy w szczególności koszty zawarcia umowy przedwstępnej. Nie możemy natomiast dochodzić roszczeń związanych z nieuzyskanymi korzyściami. Drugie roszczenie – silniejsze, którego możemy dochodzić w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej, uzależnione jest już od formy umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c. w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Oznacza to, że aby móc skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być zawarta w formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej. Jak to wygląda w praktyce? W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej z przyszłym pracodawcą dla ważności umowy istotne jest określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy o pracę do takich postanowień zaliczamy w szczególności strony umowy, rodzaj umowy, rodzaj pracy, miejsce jej wykonywania, wymiar czasu pracy, warunki płacowe oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma tu znaczenia, czy umowa zawarta jest w formie pisemnej czy ustnej. W przypadku uchylania się przez pracodawcę od zawarcia takiej umowy możemy dochodzić roszczeń z tytułu poniesionej szkody. Jeżeli jednak chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać o spełnienie dodatkowego warunku – zawarcia umowy przedwstępnej w takiej formie, jaka przewidziana jest dla umowy przyrzeczonej. Zgodnie art. 29 §2 k.p. umowa o pracę powinna być zawarta w formie pisemnej. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej będzie  ważna, ale jeżeli chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zawrzeć umowę przedwstępną w formie notarialnej, gdyż taka właśnie forma przewidziana jest do sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli więc zawieramy umowę przedwstępną i chcemy mieć możliwość dochodzenia od przyszłego pracodawcy zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać, żeby umowa przedwstępna nie tylko określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, ale także by zawarta została w przewidzianej formie, w tym wypadku pisemnej.

Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej i jakie są okresy przedawnienia?
Przy zawieraniu umowy przedwstępnej powinno się możliwie precyzyjne określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Ułatwia to bowiem późniejsze ewentualne dochodzenie roszczeń. Jeżeli jednak nie jest możliwe precyzyjne określenie terminu realizacji umowy, możemy zawrzeć umowę bez określania terminu. W takim przypadku umowa przyrzeczona powinna być zrealizowana po wyznaczeniu stronie odpowiedniego terminu do jej realizacji. Należy jednak pamiętać, że na wyznaczenie tego terminu mamy określony czas, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku nie zostanie wyznaczony termin jej realizacji. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od chwili, kiedy miała być zawarta umowa przyrzeczona. Warto jednak pamiętać, że roszczenie o wykonanie umowy przyrzeczonej nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody. Oznacza to, że w przypadku oddalenia przez sąd wniesionego przez nas roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej roczny termin do zgłoszenia roszczenia o naprawienie szkody rozpoczyna bieg od momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądu oddalającego pierwotne roszczenie.

Tomasz Oleksiewicz


 


 

Polecane
Emerytury
Stażowe