Dlaczego gminy pozbywają się mieszkań, zamiast wynająć je potrzebującym?
Wyobraźmy sobie idealny świat, w którym każda rodzina lub osoba samotna, której nie stać na zakup własnego „M” lub wynajmowanie go na wolnym rynku, powinna mieć możliwość zamieszkania w lokalu zapewnionym przez państwo. Innymi słowy – świat, w którym nie ma bezdomnych ani też osób z konieczności mieszkających kątem u krewnych lub przyjaciół. Nietrudno się domyślić, że Polsce daleko jest do ideału. Dlaczego? Jak zwykle – brakuje pieniędzy.
/ Pixabay.com/CC0
Na pierwszy rzut oka założenia funkcjonujące w idealnym świecie zawiera ustawa o ochronie praw lokatorów, w której mowa jest o tym, w jaki sposób władze lokalne mają dbać o potrzeby mieszkaniowe obywateli, szczególnie tych najuboższych. Art. 4 ust. 1 mówi, że „tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy”. Przepisy w poszczególnych gminach różnią się co do kryteriów i zasad przyznawania mieszkań najbiedniejszym mieszkańcom, gdyż w kompetencji gmin leży tworzenie uchwał regulujących te zasady. Jednak wspólnym punktem jest założenie, iż to zdaniem samorządów jest dbanie o to, by nie pozostawiać najbiedniejszych bez dachu nad głową.
Kto może dostać mieszkanie komunalne?
Zazwyczaj gminy ustalają kryteria dochodowe dla rodzin czy osób starających się o mieszkanie komunalne, odnosząc się do wysokości minimalnej emerytury jako kwoty, która może maksymalnie przypadać na jednego członka gospodarstwa domowego. Podobnie jest z mieszkaniami socjalnymi, jednak tu kryteria przyznawania są znacznie bardziej rygorystycznie i faktycznie na mieszkania socjalne mogą liczyć jedynie osoby w najtrudniejszej sytuacji mieszkaniowej, takie jak wychowankowie domów dziecka, osoby muszące opuścić mieszkania na skutek decyzji nadzoru budowlanego lub objęte programem wychodzenia z bezdomności. Każda gmina może ustalić własne kryteria dochodowe.
Kryteria dotyczące mieszkań komunalnych są nieco łatwiejsze do spełnienia. W niektórych gminach, tak jak np. w Warszawie, granica dochodowa została ustawiona stosunkowo wysoko. W tej chwili wynosi ona 160 proc. minimalnej emerytury (obecnie 882,56 zł), czyli na jednego członka rodziny nie może przypadać więcej niż ok. 1413 zł. To znacznie więcej niż granica dochodu obowiązująca w Programie 500 plus starających się o świadczenie na już na pierwsze dziecko. Jeśli mamy rodzinę z dwójką dzieci, łączny dochód rodziny nie może przekroczyć więc 5652 zł. W przypadku Łodzi próg dochodowy dla mieszkań komunalnych jest jeszcze wyższy – wynosi obecnie 1809 zł na osobę w przypadku gospodarstw wieloosobowych, zaś 2250 dla osób samotnych. We Wrocławiu są to odpowiednio kwoty 2647,68 zł dla gospodarstw jednoosobowych, a 2206,40 zł w gospodarstwach wieloosobowych.
Nie jest to może bardzo wiele, jednak trudno mówić tu o szczególnie trudnej sytuacji rodziny, która takie dochody uzyskuje. Pod warunkiem, że ma dzieci, zwłaszcza jeśli więcej niż jedno. Znacznie gorzej wygląda sytuacja osób samotnych lub bezdzietnych. Jeśli ktoś zarabia nieco powyżej 2200 zł i już nie załapuje się na mieszkanie komunalne, jego sytuacja jest nie do pozazdroszczenia, gdy bierze się pod uwagę koszt wynajęcia kawalerki w dużym mieście, nie mówiąc już o cenach kupna mieszkań.
Z niższym progiem dochodowym mamy do czynienia na przykład w Lublinie – wynosi on 110 proc. najniższej emerytury w przypadku gospodarstw wieloosobowych (160 proc. w gospodarstwie jednoosobowym, czyli ok. 1413 zł). Oznacza to, że dochód na jednego członka rodziny nie może przekroczyć 970,82 zł. W przypadku czteroosobowej rodziny przy dwójce pracujących osób ich łączne dochody nie mogą przekraczać kwoty ok. 3883 zł. To już naprawdę niewiele, więc możemy mówić o sytuacji, gdy wiele niezamożnych rodzin pozostaje bez szans na mieszkanie od gminy. Są faktycznie w jeszcze gorszej sytuacji od tych, którzy są nieznacznie biedniejsi, lecz mają choćby nadzieje na otrzymanie mieszkania w przyszłości, gdyż spełnili kryteria gminy.
Mieszkań jest za mało
Każda gmina dysponuje pewną liczbą mieszkań, dzięki którym może realizować ustawowe obowiązki. Jeśli chodzi o Lublin, udało się uzyskać dane dotyczące roku 2014. Rozdysponowano wtedy 244 lokale, pozostało 128 wniosków oczekujących na realizację. Obecnie na mieszkania komunalne oczekuje w Lublinie 58 wnioskodawców, ale aż 1011 osób z wyrokiem eksmisyjnym, z uprawnieniem do otrzymania lokalu socjalnego. Osoby te spełniają kryteria dochodowe, jednak w przypadku, gdy zostały one ustalone na tak niskim poziomie, zapewne mamy do czynienia jeszcze z rzeszą osób, której sytuacja również jest niewesoła, lecz są one zbyt „zamożne”, by w ogóle móc ustawić się w kolejce...
W przypadku Wrocławia w roku 2015 rozdysponowano 103 lokale socjalne plus 146 lokali do remontu na koszt przyszłego najemcy. Wnioskodawców było zaś aż 2 575, jednak część z nich nie spełniała wyznaczonych przez gminę kryteriów. Bez względu na to – wyraźna jest dysproporcja między liczbą starających się a tych, którym udało się otrzymać lokal.
Tworzenie warunków
Ustawa dość precyzyjnie reguluje kwestie związane z najmem lokali, zasadami przyznawania ich czy wypowiadania umów. Określa także, jakiego rodzaju umowy mogą zostać zawarte między gminą a najemcami. Jednoznacznie wskazuje również, iż do obowiązku gmin należy uchwalanie „wieloletnich programów gospodarowania zasobem mieszkaniowym” oraz wymienia, co powinny one zawierać.
Jednak żaden punkt ustawy nie mówi wprost o obowiązku gmin w kwestii stopnia realizacji potrzeb mieszkaniowych obywateli. Innymi słowy, na mocy obowiązujących przepisów gminy powinny starać się te potrzeby zaspokajać, natomiast nie ma mowy o konsekwencjach w przypadku, gdy się to nie udaje. Kontrole ze strony NIK pokazują jedynie, czy gminy działają zgodnie z obowiązującą ustawą. Ta jednak nie określa żadnych procentowych progów realizacji ustawowego obowiązku. Zatem – bez względu na to, czy brakuje mieszkań dla dziesięciu tysięcy rodzin, czy dla dwóch tysięcy, nikt nie ponosi za to konsekwencji.
Problem ten został świetnie przedstawiony przez śp. Janusza Kochanowskiego, Rzecznika Praw Obywatelskich w latach 2006-2010 (zginął tragicznie w katastrofie smoleńskiej), w piśmie z 2010 roku do ówczesnego premiera, Donalda Tuska: „Podkreślić należy także, że wśród zagadnień, jakie powinny być uregulowane w wieloletnim planie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, dwukrotnie wymieniono planowaną sprzedaż lokali (w art. 21 ust. 2 pkt 3 i art. 21 ust. 2 pkt 8 pkt b ustawy). Ustawodawca nie zobligował natomiast gmin do ustalenia w wieloletnim programie kwestii związanych z pozyskaniem nowych lokali przeznaczonych na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych, choć z mocy ustawy i w przypadkach w niej wskazanych obowiązek taki ciąży na gminie i dotyczy zarówno zapewnienia lokali zamiennych, jak i lokali socjalnych”. Mówiąc wprost – gmina może sprzedawać lokale na zasadach określonych w przepisach, nie musi jednak wywiązywać się z obowiązku zabezpieczenia mieszkań dla swoich najuboższych obywateli.
Mieszkania wyprzedawane za grosze
Dlaczego gminy pozbywają się mieszkań, zamiast wynająć je potrzebującym? Oczywiście ze względu na koszty utrzymania lokali, wynikające choćby z konieczności przeprowadzania remontów. Mechanizm jest prosty – prawo pierwokupu mieszkań sprzedawanych przez gminę mają lokatorzy, którzy te mieszkania zajmują. Przepisy nie przewidują w tej chwili możliwości wypowiadania umów najmu osobom, których dochody znacząco wzrosły od czasu otrzymania mieszkania komunalnego. Mogą w nich więc mieszkać ludzie niekoniecznie ubodzy. Poza tym, jeśli gmina musi tę umowę wypowiedzieć, realizując swój plan gospodarki mieszkaniowej i chcąc sprzedać lokal, zgodnie z ustawą ma obowiazek przyznania lokatorom innego lokalu, o ile ci nie chcą go wykupić.
Gminy mieszkań pozbywają się zaś chętnie. Trudno się dziwić. Najczęściej tysiące mieszkań zajmują bowiem lokatorzy, którzy wynajęli je wiele lat temu. Niewielka rotacja sprawia, że większość mieszkań i tak nie może być liczona jako te, które przyczynią się do skrócenia kolejki aktualnie oczekujących. Stopień rotacji można pokazać na przykładzie Wrocławia, który dysponuje obecnie 36 884 mieszkań, a w którym, jak wspomniałam wyżej, w 2015 roku rozdysponowano łącznie 249 lokali.
Gminy, wciąż zmuszone do szukania oszczędności i źródeł dochodów, szukają ich tam, gdzie prawo to umożliwia. Najczęściej sprzedają więc mieszkania lokatorom, często przyznając im ogromne bonifikaty. Sięgają one nawet 90 proc. wartości mieszkania (tak jest np. w Łodzi, w Warszawie obecnie jest to 50 proc.). Nikomu nie zależy na tym, by zmieniły się zasady przyznawania tak dużych zniżek – zadowoleni są zarówno lokatorzy, którzy mogą kupić tanie mieszkanie, jak i gminy, które szybko i łatwo pozbywają się generującego koszty majątku. Gorzej patrzy się na to z punktu widzenia oczekujących, dla których mieszkań wciąż brakuje.
Miasta zapewniają, że stale dbają o to, by pozyskiwać nowe mieszkania, jednak długie kolejki oczekujących wciąż są faktem. Trudno oczekiwać, by miało się to zmienić, jeśli gminy nie zostaną mocniej zobligowane przepisami do realizacji obowiązków wynikających z ustawy o ochronie lokatorów, a tym samym nie otrzymają na to większych dotacji z budżetu państwa.
Anna Brzeska
Kto może dostać mieszkanie komunalne?
Zazwyczaj gminy ustalają kryteria dochodowe dla rodzin czy osób starających się o mieszkanie komunalne, odnosząc się do wysokości minimalnej emerytury jako kwoty, która może maksymalnie przypadać na jednego członka gospodarstwa domowego. Podobnie jest z mieszkaniami socjalnymi, jednak tu kryteria przyznawania są znacznie bardziej rygorystycznie i faktycznie na mieszkania socjalne mogą liczyć jedynie osoby w najtrudniejszej sytuacji mieszkaniowej, takie jak wychowankowie domów dziecka, osoby muszące opuścić mieszkania na skutek decyzji nadzoru budowlanego lub objęte programem wychodzenia z bezdomności. Każda gmina może ustalić własne kryteria dochodowe.
Kryteria dotyczące mieszkań komunalnych są nieco łatwiejsze do spełnienia. W niektórych gminach, tak jak np. w Warszawie, granica dochodowa została ustawiona stosunkowo wysoko. W tej chwili wynosi ona 160 proc. minimalnej emerytury (obecnie 882,56 zł), czyli na jednego członka rodziny nie może przypadać więcej niż ok. 1413 zł. To znacznie więcej niż granica dochodu obowiązująca w Programie 500 plus starających się o świadczenie na już na pierwsze dziecko. Jeśli mamy rodzinę z dwójką dzieci, łączny dochód rodziny nie może przekroczyć więc 5652 zł. W przypadku Łodzi próg dochodowy dla mieszkań komunalnych jest jeszcze wyższy – wynosi obecnie 1809 zł na osobę w przypadku gospodarstw wieloosobowych, zaś 2250 dla osób samotnych. We Wrocławiu są to odpowiednio kwoty 2647,68 zł dla gospodarstw jednoosobowych, a 2206,40 zł w gospodarstwach wieloosobowych.
Nie jest to może bardzo wiele, jednak trudno mówić tu o szczególnie trudnej sytuacji rodziny, która takie dochody uzyskuje. Pod warunkiem, że ma dzieci, zwłaszcza jeśli więcej niż jedno. Znacznie gorzej wygląda sytuacja osób samotnych lub bezdzietnych. Jeśli ktoś zarabia nieco powyżej 2200 zł i już nie załapuje się na mieszkanie komunalne, jego sytuacja jest nie do pozazdroszczenia, gdy bierze się pod uwagę koszt wynajęcia kawalerki w dużym mieście, nie mówiąc już o cenach kupna mieszkań.
Z niższym progiem dochodowym mamy do czynienia na przykład w Lublinie – wynosi on 110 proc. najniższej emerytury w przypadku gospodarstw wieloosobowych (160 proc. w gospodarstwie jednoosobowym, czyli ok. 1413 zł). Oznacza to, że dochód na jednego członka rodziny nie może przekroczyć 970,82 zł. W przypadku czteroosobowej rodziny przy dwójce pracujących osób ich łączne dochody nie mogą przekraczać kwoty ok. 3883 zł. To już naprawdę niewiele, więc możemy mówić o sytuacji, gdy wiele niezamożnych rodzin pozostaje bez szans na mieszkanie od gminy. Są faktycznie w jeszcze gorszej sytuacji od tych, którzy są nieznacznie biedniejsi, lecz mają choćby nadzieje na otrzymanie mieszkania w przyszłości, gdyż spełnili kryteria gminy.
Mieszkań jest za mało
Każda gmina dysponuje pewną liczbą mieszkań, dzięki którym może realizować ustawowe obowiązki. Jeśli chodzi o Lublin, udało się uzyskać dane dotyczące roku 2014. Rozdysponowano wtedy 244 lokale, pozostało 128 wniosków oczekujących na realizację. Obecnie na mieszkania komunalne oczekuje w Lublinie 58 wnioskodawców, ale aż 1011 osób z wyrokiem eksmisyjnym, z uprawnieniem do otrzymania lokalu socjalnego. Osoby te spełniają kryteria dochodowe, jednak w przypadku, gdy zostały one ustalone na tak niskim poziomie, zapewne mamy do czynienia jeszcze z rzeszą osób, której sytuacja również jest niewesoła, lecz są one zbyt „zamożne”, by w ogóle móc ustawić się w kolejce...
W przypadku Wrocławia w roku 2015 rozdysponowano 103 lokale socjalne plus 146 lokali do remontu na koszt przyszłego najemcy. Wnioskodawców było zaś aż 2 575, jednak część z nich nie spełniała wyznaczonych przez gminę kryteriów. Bez względu na to – wyraźna jest dysproporcja między liczbą starających się a tych, którym udało się otrzymać lokal.
Tworzenie warunków
Ustawa dość precyzyjnie reguluje kwestie związane z najmem lokali, zasadami przyznawania ich czy wypowiadania umów. Określa także, jakiego rodzaju umowy mogą zostać zawarte między gminą a najemcami. Jednoznacznie wskazuje również, iż do obowiązku gmin należy uchwalanie „wieloletnich programów gospodarowania zasobem mieszkaniowym” oraz wymienia, co powinny one zawierać.
Jednak żaden punkt ustawy nie mówi wprost o obowiązku gmin w kwestii stopnia realizacji potrzeb mieszkaniowych obywateli. Innymi słowy, na mocy obowiązujących przepisów gminy powinny starać się te potrzeby zaspokajać, natomiast nie ma mowy o konsekwencjach w przypadku, gdy się to nie udaje. Kontrole ze strony NIK pokazują jedynie, czy gminy działają zgodnie z obowiązującą ustawą. Ta jednak nie określa żadnych procentowych progów realizacji ustawowego obowiązku. Zatem – bez względu na to, czy brakuje mieszkań dla dziesięciu tysięcy rodzin, czy dla dwóch tysięcy, nikt nie ponosi za to konsekwencji.
Problem ten został świetnie przedstawiony przez śp. Janusza Kochanowskiego, Rzecznika Praw Obywatelskich w latach 2006-2010 (zginął tragicznie w katastrofie smoleńskiej), w piśmie z 2010 roku do ówczesnego premiera, Donalda Tuska: „Podkreślić należy także, że wśród zagadnień, jakie powinny być uregulowane w wieloletnim planie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, dwukrotnie wymieniono planowaną sprzedaż lokali (w art. 21 ust. 2 pkt 3 i art. 21 ust. 2 pkt 8 pkt b ustawy). Ustawodawca nie zobligował natomiast gmin do ustalenia w wieloletnim programie kwestii związanych z pozyskaniem nowych lokali przeznaczonych na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych, choć z mocy ustawy i w przypadkach w niej wskazanych obowiązek taki ciąży na gminie i dotyczy zarówno zapewnienia lokali zamiennych, jak i lokali socjalnych”. Mówiąc wprost – gmina może sprzedawać lokale na zasadach określonych w przepisach, nie musi jednak wywiązywać się z obowiązku zabezpieczenia mieszkań dla swoich najuboższych obywateli.
Mieszkania wyprzedawane za grosze
Dlaczego gminy pozbywają się mieszkań, zamiast wynająć je potrzebującym? Oczywiście ze względu na koszty utrzymania lokali, wynikające choćby z konieczności przeprowadzania remontów. Mechanizm jest prosty – prawo pierwokupu mieszkań sprzedawanych przez gminę mają lokatorzy, którzy te mieszkania zajmują. Przepisy nie przewidują w tej chwili możliwości wypowiadania umów najmu osobom, których dochody znacząco wzrosły od czasu otrzymania mieszkania komunalnego. Mogą w nich więc mieszkać ludzie niekoniecznie ubodzy. Poza tym, jeśli gmina musi tę umowę wypowiedzieć, realizując swój plan gospodarki mieszkaniowej i chcąc sprzedać lokal, zgodnie z ustawą ma obowiazek przyznania lokatorom innego lokalu, o ile ci nie chcą go wykupić.
Gminy mieszkań pozbywają się zaś chętnie. Trudno się dziwić. Najczęściej tysiące mieszkań zajmują bowiem lokatorzy, którzy wynajęli je wiele lat temu. Niewielka rotacja sprawia, że większość mieszkań i tak nie może być liczona jako te, które przyczynią się do skrócenia kolejki aktualnie oczekujących. Stopień rotacji można pokazać na przykładzie Wrocławia, który dysponuje obecnie 36 884 mieszkań, a w którym, jak wspomniałam wyżej, w 2015 roku rozdysponowano łącznie 249 lokali.
Gminy, wciąż zmuszone do szukania oszczędności i źródeł dochodów, szukają ich tam, gdzie prawo to umożliwia. Najczęściej sprzedają więc mieszkania lokatorom, często przyznając im ogromne bonifikaty. Sięgają one nawet 90 proc. wartości mieszkania (tak jest np. w Łodzi, w Warszawie obecnie jest to 50 proc.). Nikomu nie zależy na tym, by zmieniły się zasady przyznawania tak dużych zniżek – zadowoleni są zarówno lokatorzy, którzy mogą kupić tanie mieszkanie, jak i gminy, które szybko i łatwo pozbywają się generującego koszty majątku. Gorzej patrzy się na to z punktu widzenia oczekujących, dla których mieszkań wciąż brakuje.
Miasta zapewniają, że stale dbają o to, by pozyskiwać nowe mieszkania, jednak długie kolejki oczekujących wciąż są faktem. Trudno oczekiwać, by miało się to zmienić, jeśli gminy nie zostaną mocniej zobligowane przepisami do realizacji obowiązków wynikających z ustawy o ochronie lokatorów, a tym samym nie otrzymają na to większych dotacji z budżetu państwa.
Anna Brzeska
